Какие форматы кофеен открывают в столице, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости»
Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС
По итогам 2018 года, несмотря на существующую высокую конкуренцию, кофейни составили примерно треть всех открывающихся заведений общественного питания в столичном стрит-ретейле. По прогнозам аналитиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», данный сегмент сохранит высокий потенциал и в 2019 году.
О том, какие форматы кофеен открывают в Москве, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда— в материале «РБК-Недвижимости».
Рынок растет, но есть свободные ниши
В Москве и ближайшем Подмосковье, по данным столичного департамента торговли и услуг за январь 2019 года, уже действует почти 6 тыс. сетевых кафе различных форматов. При этом доля сетей составляет 22,4%, что свидетельствует о невысокой консолидации рынка и высокой конкуренции.
Если не считать точки «кофе с собой» и крупные сетевые рестораны, то, по данным JLL, в столице работает порядка 800 кофеен, что составляет 6% от общего объема предложения ресторанного сегмента. При этом лидерами являются сетевые концепции, составляющие 85% от всего количества кофеен, они продолжают активно развиваться, в том числе и по франшизе, отмечает руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.
С чем столкнулась российская сеть кофеен при аренде помещений за рубежом
Активное развитие кофеен поддерживается глобальным трендом на так называемую «старбаксизацию», что означает перемещение досугового и рабочего процессов из офисов и дома в кофейни, отмечает тенденцию консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
Относительно низкая конкуренция наблюдается только в нишевых форматах, таких как как семейное или детское кафе с развлекательной составляющей, говорит исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Дина Постоленко.
Выбрать формат
Открывать кофейню своими силами и с собственной концепцией или купить франшизу уже известного бренда и при этом иметь помощь сильного партнера— должен решить стартапер по мере своих средств и опыта. Но еще нужно определиться с форматом и концепцией.
Сейчас в столице в основном представлены кофейни в трех форматах— во-первых, полноформатные классические кофейни («Шоколадница», «Кофемания», Travelers Coffee и другие). Есть форматы с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест— Grab & Go («кофе с собой», заведения типа Surf Coffee, Cofix и прочие). Также популярны форматы небольших киосков (например, One Bucks Coffee, One Price Coffee и другие) с минимальным обслуживанием и отсутствием посадочной зоны, перечисляет консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
В Москве в последние годы, по словам эксперта, набирает популярность тренд на коллаборацию— например, совмещение салонов связи и кофеен, так как первые существенно теряют клиентский поток из-за развития онлайн-услуг. Кроме этого, сеть книжных магазинов «Республика» приветствует синергию с кофейнями, отмечает Костомахина.
Фотогалерея:интерьеры кофеен
В первом в России кафе международной сети Starbucks для автолюбителей в ретейл-парке «Пушкино» в Подмосковье
(Фото: Антон Новодережкин/ТАСС)
Какиепомещенияподойдут под кофейню
Выбор зависит от концепции, места и того, рассчитываетли кофейня на проходящий трафик и формат «кофе с собой» или хотелабы привлечь тех, кто будет гостем заведения в обед, придет на деловую встречу, дружескую беседу или вечерний ужин с алкоголем, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.
Кофейни могут располагаться в бизнес-центрах, торговых комплексах, помещениях стрит-ретейла и киосках на улице. Внутри ТЦ кафе обычно арендуют площади в торговых галереях, островных пространствах, атриумах и коридорах, если позволяет ширина, единое требование к которым— это высокий трафик, а вот зоны фуд-корта в силу автономности такого формата, наоборот, выбирают крайне редко, отмечают брокеры.
Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис
Конечно, существует главное техническое требование к помещениям общепита— это наличие воды и электричества. Однако для кофейни полного цикла также необходимы вентиляция и вытяжка аналогичной ресторанным площадкам мощности, объясняет руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.
Для киоска или мини-кофейни, по оценке консультантов, подойдут помещения площадью 5–30 кв. м, для кофейни с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест потребуется уже 40–100 кв. м, а для кофейни-кафе с посадкой и наличием дополнительного меню— от 100 до 300 кв. м.
Выбор локации
Выбор локации зависит от возможностей арендатора и наличия подходящих помещений, говорит Постоленко. По ее словам, для рынка стрит-ретейла категория общепита, в которую входят кофейни, наиболее популярна среди арендаторов. Сегодня самые востребованные помещения— от 20 кв. м и более. В ТРЦ актуален не только формат кофеен в отдельном помещении, но и «кофе с собой» в концепции островка, отмечает эксперт.
«Для открытия подобного заведения необходимо владеть средствами, которых будет достаточно на депозит и первый месяц аренды. Также при поиске помещений необходимо учитывать технические особенности помещения и инфраструктуру локации в целом»,— рекомендует Постоленко. По ее словам, перед заключением договора аренды важно просчитать пешеходный трафик локации, изучить ближайших конкурентов и выделить зоны охвата.
Так как кофетрадиционно утренний продукт для деловых людей, то приоритет при выборе помещений— места, где есть пересечения различных потоков. Учебные заведения, центры «Мои документы», вокзалы, МКЦ, торговые улочки, офисные кварталы, арт-кварталы— отличные магниты для кофеен и мини-кафе, утверждаетЯрова.
Сколько стоит аренда
Стоимость аренды помещения разнится в первую очередь от места и затем уже от метража, отмечают брокеры. «За дорогие помещения с наличием трафика арендаторы борются, а доступные по цене предложения при отсутствии трафика подходят только нишевым концепциям или тем, кто понимает потенциал развития локации и готов нести временные убытки ради будущей прибыли и чтобы зафиксировать комфортную аренду в перспективном месте на долгий период»,— поясняет Ярова.
Ставка аренды на помещения кафе в торговых центрах Москвы, по данным Colliers International, находится в диапазоне от 20 тыс. до 250 тыс. руб. за 1 кв. м в год и в значительной степени зависит от места расположения и концепции объекта. Цена аренды в бизнес-центрах в зависимости от спроса на площадку может варьироваться, по оценке JLL, в среднем от 80 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц за помещение, места для размещения кафе размером 50–100 кв. м в ТЦ в среднем стоят 400–700 тыс. руб., полноформатные кофейни площадью от 200 кв. м и больше по стоимости аренды в топовых ТЦ сопоставимы с арендными ставками размещения ресторана— это в среднем от 800 тыс. руб. до 1,5 млн руб. в месяц»,— говорит Мартынова.
Самые дорогие помещения стрит-ретейла находятся в центре столицы. «Проходные, визуально доступные и правильной формы помещения на выходе из метро в ЦАО могут стоить от 1 млн и до 1,5 млн руб. в месяц. На топовых пешеходных улицах в лучших локациях, таких как Маросейка, Мясницкая, Пятницкая, есть отдельные случаи со ставкой аренды даже выше. Отдельная зона— Москва-Сити, где также ставка аренды может быть от 1,5 млн до 2 млн руб. за 1 кв. м. в год. При этом второстепенные улицы, замкнутые бизнес-кварталы или спальные районы могут привлекать арендаторов предложениями за 200 тыс. руб. в месяц»,— отмечает Ярова.
Нужно учитывать и дополнительные расходы на ремонт, меблировку помещений, которые, по оценке Постоленко, могут составить от 20 тыс. до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. В большинстве случаев инвестор рассчитывает на окупаемость в течение двух— пяти лет (для мини-кафе срок, как правило, ниже, а для более крупных форматов— ближе к верхней границе указанного диапазона), утверждает эксперт.
Автор:
Сергей Велесевич.