К 20-летию дефолта вспоминаем о трех кризисах в российской экономике, которые существенно повлияли на рынок недвижимости и привели к значительному падению цен на жилье
Фото: РБК-Недвижимость
17 августа исполнилось 20 лет со дня первого глобального кризиса в российской экономике, который существенно обвалил зарождающийся тогда рынок недвижимости. С тех пор в России произошли еще два кризиса — 2008 года и 2014 года, последствия последнего все еще отражаются на рынке жилья.
Особой разницы по влиянию на первичный и вторичный рынки жилья эти кризисы не имеют: падали доходы населения, ослабление рубля приводило к новому витку инфляции — и в итоге на покупку, аренду жилья или ипотеку денег у россиян оставалось меньше. В результате снизились цены на жилье, которые в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Но всеже у всех трех кризисов есть существенные отличия их влияния на разные сегменты недвижимости. Вспоминаем о трех кризисах, как они изменили рынок, что у них общего и чем отличались друг от друга.
1. Дефолт. Первый удар по рынку
Период: 17 августа 1998 года — начало 2000 года
Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть
Падение цен: на 30–35% в долларах (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.
В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $1000 до уровня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $2000 за «квадрат».
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.
В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002–2003 годам.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15–20%.
Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.
2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов
Период: 2008–2010 годы
Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падением ликвидности развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.
По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годахстало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (экс-глава ГК «Мортон»):
— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в тоже время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.
Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.
Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары. Начинается недолгая, но динамичная эра жилья экономкласса: 2009–2016 годы — триумф ГК «Мортон».
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!
К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.
Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.
Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.
3. Последний кризис или новая экономическая реальность
Период: 2014 —?
Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций
Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, теже: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.
Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса также, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Кризис 2014 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.
За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:
— Кризис 2014 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2014 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.
Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.
Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:
— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. В начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средней размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2014 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:
— Кризисные явления стали проявляться с начала 2014 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2014-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.
Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда.
Автор:
Сергей Велесевич.